20/05/2025

Si estás pensando en vender un piso o una casa, hay una pregunta clave que debes hacerte: ¿puedo incluir en el valor de compra las reformas o mejoras que hice en su día?

Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha arrojado luz sobre este tema, que afecta directamente a cuánto tendrás que pagar por el Impuesto sobre la Renta (IRPF) cuando declares la ganancia obtenida en la venta.

La clave está en diferenciar entre lo que se considera una mejora del inmueble y lo que es simplemente mantenimiento o reparación. No todo suma. Y hacerlo mal puede suponer pagar más impuestos de los que realmente corresponderían.

¿Qué gastos se pueden añadir al valor de compra?

Cuando se vende una propiedad, Hacienda exige que se declare la ganancia patrimonial, que se calcula mediante la siguiente fórmula: Ganancia = Precio de venta – Precio de adquisición (ajustado con ciertos gastos)
Es en ese “precio de adquisición ajustado” donde se pueden sumar algunos gastos que se hayan realizado durante los años en que se fue propietario, pero solo si cumplen ciertos requisitos.

Según la DGT, se pueden incluir los siguientes gastos:

• Mejoras realizadas antes de la entrega de la vivienda:
  Por ejemplo, si se compró sobre plano y se pidieron acabados de mayor calidad (mejor suelo, cocina más equipada, etc.).
• Instalación de doble ventana.
• Cambio de caldera por una más eficiente.
• Mejora de aislamiento térmico.
• Instalación de placas solares.
• Obras para hacer el piso accesible, entre otros.

Estos gastos sí se consideran mejoras porque aumentan el valor del inmueble o su eficiencia a largo plazo, y por tanto reducen la ganancia tributable cuando se venda el inmueble.

¿Y cómo se justifica ante Hacienda?

Para que estas mejoras puedan incluirse, es muy importante que:

• Se tengan facturas completas a nombre del propietario y del inmueble.
• Que los pagos estén debidamente documentados (transferencias, recibos bancarios…).
• Que la obra se haya hecho con licencia, si es exigible, y cumpla con la normativa.

¿Y qué gastos no puedes sumar?

La DGT excluye todos los gastos de conservación o reparación, como pintar paredes o techos, arreglar una instalación eléctrica o una avería, cambiar puertas o suelos deteriorados o sustituir electrodomésticos o sanitarios por modelos similares.

Estos gastos, aunque necesarios, no aumentan el valor de compra, porque no mejoran el inmueble, solo lo mantienen en uso.

¿Por qué es tan relevante esta información?

Porque al sumar mejoras al valor de compra, se reduce la ganancia que se debe declarar en el IRPF al vender la vivienda. Y eso puede suponer un ahorro fiscal muy importante.
Antes de vender un inmueble, consulta con un asesor para calcular correctamente tu ganancia y no pagar de más. En Legalion Abogados contamos con expertos en la materia: no dudes en ponerte en contacto con nosotros.