12/11/2025, Idealista

El Tribunal Supremo ha descartado dar una solución unívoca a la cláusula hipotecaria que contiene el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) y ha encomendado que sean los juzgados los que, caso a caso, determinen si este índice es abusivo o no, tras las dos sentencias del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo que ha dictado a favor de dos entidades frente a los consumidores por el índice IRPH.

"La superación o no del control de transparencia de las cláusulas que contienen el IRPH como índice de referencia no admite una respuesta única", señala en concreto, explicando que la solución "dependerá de las concretas circunstancias de cada préstamo y de cada litigio, en función de los hechos que queden probados en el mismo".

Ha dado, sin embargo, una serie de pautas a los tribunales encargados de estos litigios para que puedan estudiar la transparencia de la comercialización de estas cláusulas y su posible carácter abusivo.
"Esta apreciación no nos exime de facilitar un catálogo de los diferentes elementos que habrán de ser tenidos en cuenta por los órganos jurisdiccionales en la realización del control de transparencia", siguiendo su función de formular jurisprudencia y como tribunal de casación, justifica el tribunal.

Para el despacho de abogados Legalion, las sentencias del Supremo suponen un "giro decisivo" en el ámbito de los litigios hipotecarios. El Alto Tribunal ha determinado que no cabe una anulación automática de estas cláusulas y que debe analizarse caso por caso.
"Esto implica que muchos afectados verán muy difícil prosperar en sus reclamaciones de nulidad y devolución de cantidades, a menos que puedan probar una falta clara de información relevante por parte del banco sobre el índice aplicado", en opinión del letrado del despacho Legalion Abogados, Mario Rodríguez López.

El bufete afirma que esta sentencia afecta, en principio, a más de un millón de hipotecas referenciadas al IRPH, por un valor superior a los 40.000 millones de euros, y las entidades con más reclamaciones son Caixabank, Santander, BBVA, Kutxabank, que "sentirán alivio después de la sentencia".

""En definitiva, la sentencia dicta que la abusividad del IRPH no se presume: depende de la transparencia en cada contrato, y que las reclamaciones individuales deben demostrar que el banco no explicó claramente cómo consultar el índice", agrega Rodríguez.

Criterios para confirmar la abusividad de las hipotecas con IRPH

Así, y siguiendo también al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, señala que el control de transparencia "debe garantizar" que un consumidor medio esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del método de cálculo del IRPH más el diferencial, y de valorar así, basándose en "criterios precisos e inteligibles", las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de la cláusula de intereses remuneratorios sobre sus obligaciones financieras.

En primer lugar, establece que será necesario comprobar si el préstamo litigioso está sujeto a Derecho, siguiendo las órdenes y circulares pertinentes, o a la normativa sobre condiciones generales de la contratación y consumo. "Esto último sucederá en los préstamos que, por su fecha o cuantía, quedaron fuera del ámbito de aplicación de la Orden de 5 de mayo de 1994, esto es, todos los anteriores al 9 de diciembre de 2007 en los que el capital prestado excediera de 25 millones de pesetas (150.253,03 euros)", agrega.

Sobre el conocimiento de la composición, de las peculiaridades, de los valores y de la evolución del tipo oficial, como regla general, el Supremo entiende este conocimiento estará garantizado con la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de las circulares del Banco de España de 1994 y 2012 sobre el IRPH y los sucesivos valores del índice.

Sin embargo, matiza que no será suficiente con la mención en la información del préstamo de la circular de 1990, puesto que esta circular no se publicó en el BOE.

Señala, también, que solo en los préstamos sometidos a la Orden del 5 de mayo 1994 -que versa sobre la transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios-, será necesario comprobar las circunstancias relativas a la entrega del folleto informativo previsto en la propia orden y al diferencial negativo al que se refiere la Circular 5/1994 del Banco de España. En caso de incumplimiento, habrá que tener en cuenta si en el procedimiento concreto que se esté juzgando se acredita que esa omisión pudo ser suplida por la información facilitada por otros medios, incluidas las indicaciones sobre la fuente y publicación de los datos pertinentes sobre el índice.

No obstante, también matiza que la omisión de una referencia concreta al diferencial negativo resultará "irrelevante" si la información transmitida al cliente incluía la referencia a la Circular 5/1994 y, en caso de existir una primera franja temporal a tipo fijo, se indicaba la TAE aplicable a ese primer periodo o, se incluía cualquier otra referencia al concepto TAE. En cambio, no será suficiente, a estos efectos, la sola mención de la Circular 8/1990.

"La utilización del IRPH en sí no merma la posibilidad del consumidor de comparar una propuesta de préstamo que utilice este índice de referencia con otras propuestas que utilicen otros índices oficiales que no consisten estructuralmente en una TAE", defiende el Supremo.