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Subida de alquiler abusiva: cuándo es ilegal, cuánto pueden subirte y cómo reaccionar

02/01/2026

Una subida de alquiler solo es legal si respeta lo pactado en tu contrato y los límites vigentes. Desde el 26/05/2023, los contratos nuevos se actualizan con el IRAV del INE (tope publicado mensualmente), mientras que en zonas tensionadas los nuevos contratos están sujetos además a los topes del SERPAVI y a reglas específicas de la LAU (art. 17.7). El marco general lo fijan la LAU art. 18 (actualización) y la Ley 12/2023 (vivienda).
Para que la subida sea válida debe existir cláusula de actualización en tu contrato, aplicarse al cumplir cada anualidad y surtir efecto desde el mes siguiente a la notificación por escrito (nunca con carácter retroactivo). En la guía verás cuándo una subida es abusiva, cómo comprobar el índice correcto y qué pasos dar para oponerte si no cumple la ley.

¿Cuándo es abusiva una subida de alquiler?

Situación	¿Abusiva?	Por qué
Te suben por encima del IRAV (si tu contrato es ≥26/05/2023)	Sí	El IRAV es el límite para actualizar en 2025 (INE/BOE).
Te suben sin cláusula de actualización	Sí	Sin pacto expreso, no se puede actualizar la renta.
Te aplican la subida fuera de la anualidad o retroactiva	Sí	La actualización es solo al cumplir el año y desde el mes siguiente a la notificación.
Nuevo contrato en zona tensionada por encima del SERPAVI (o reglas de la zona)	Sí	Hay topes para nuevos contratos (art. 17.7 LAU + resoluciones).
Suben por “gastos” no pactados (comunidad, basura…)	Depende	Solo si está pactado y conforme a LAU; la renta es distinta de otros conceptos.
Ajuste por compensación/absorción bien hecho	No (en principio)	Si la renta total debida no sube indebidamente y se ajusta a lo pactado/ley.
Pequeño propietario en recontratación sube hasta +10% cumpliendo supuestos (mejoras, eficiencia, etc.)	No (si cumple requisitos)	Excepciones de la Ley de Vivienda/LAU para nuevos contratos en ciertos casos.

Nota: si tu contrato es anterior a 26/05/2023, puede seguir el IPC (u otros índices pactados) según la fecha y redacción de tu contrato; la transición varía por cohortes (pre 2013 y post 2013).

¿Cuánto es “subida legal” de alquiler?

IRAV (INE) = tope de actualización anual para contratos desde 26/05/2023. Se publica mensualmente (dato alrededor del 2,2–2,3% a inicios de 2025).
Ejemplo: renta 700 € y IRAV 2,28% ⇒ 700 × 0,0228 = 15,96 € → renta nueva 715,96 € desde el mes siguiente a la notificación.
Calculadora oficial para actualizar con IRAV (Ministerio de Vivienda).

Zonas tensionadas y nuevos contratos

En zonas de mercado residencial tensionado, la renta inicial de muchos nuevos contratos está topada por el SERPAVI (referencia estatal) y/o por la renta anterior con reglas de LAU (distinto si el arrendador es “gran tenedor” o no).
Las CCAA van declarando zonas; consulta si tu vivienda está dentro. (Hay resoluciones autonómicas actualizadas).
En determinados casos, si no eres gran tenedor y cumples supuestos (mejoras, eficiencia…), la nueva renta puede subir hasta +10% sobre lo resultante.

Cómo reaccionar ante una subida que consideras abusiva

Mira tu contrato: ¿hay cláusula de actualización? ¿qué índice cita? (IRAV si el contrato es desde 26/05/2023).
Comprueba la fecha: la subida solo en la anualidad y desde el mes siguiente a la notificación por escrito; no es retroactiva.
Pide el cálculo: que te indiquen por escrito el porcentaje aplicado y la fuente (IRAV/INE).
¿Zona tensionada? Revisa si aplica SERPAVI y si se respeta el tope para tu nuevo contrato.
Contesta por escrito (educado y firme): si rebasa el tope o no cumple la LAU, opónte y ofrece la cifra correcta.
Vías: consumo/OMIC (cláusulas abusivas), mediación, y si no, juzgado (juicio verbal por cantidades o acción declarativa).