02/01/2026
Una subida de alquiler solo es legal si respeta lo pactado en tu contrato y los límites vigentes. Desde el 26/05/2023, los contratos nuevos se actualizan con el IRAV del INE (tope publicado mensualmente), mientras que en zonas tensionadas los nuevos contratos están sujetos además a los topes del SERPAVI y a reglas específicas de la LAU (art. 17.7). El marco general lo fijan la LAU art. 18 (actualización) y la Ley 12/2023 (vivienda).
Para que la subida sea válida debe existir cláusula de actualización en tu contrato, aplicarse al cumplir cada anualidad y surtir efecto desde el mes siguiente a la notificación por escrito (nunca con carácter retroactivo). En la guía verás cuándo una subida es abusiva, cómo comprobar el índice correcto y qué pasos dar para oponerte si no cumple la ley.
¿Cuándo es abusiva una subida de alquiler?
| Situación | ¿Abusiva? | Por qué |
| Te suben por encima del IRAV (si tu contrato es ≥26/05/2023) | Sí | El IRAV es el límite para actualizar en 2025 (INE/BOE). |
| Te suben sin cláusula de actualización | Sí | Sin pacto expreso, no se puede actualizar la renta. |
| Te aplican la subida fuera de la anualidad o retroactiva | Sí | La actualización es solo al cumplir el año y desde el mes siguiente a la notificación. |
| Nuevo contrato en zona tensionada por encima del SERPAVI (o reglas de la zona) | Sí | Hay topes para nuevos contratos (art. 17.7 LAU + resoluciones). |
| Suben por “gastos” no pactados (comunidad, basura…) | Depende | Solo si está pactado y conforme a LAU; la renta es distinta de otros conceptos. |
| Ajuste por compensación/absorción bien hecho | No (en principio) | Si la renta total debida no sube indebidamente y se ajusta a lo pactado/ley. |
| Pequeño propietario en recontratación sube hasta +10% cumpliendo supuestos (mejoras, eficiencia, etc.) | No (si cumple requisitos) | Excepciones de la Ley de Vivienda/LAU para nuevos contratos en ciertos casos. |
Nota: si tu contrato es anterior a 26/05/2023, puede seguir el IPC (u otros índices pactados) según la fecha y redacción de tu contrato; la transición varía por cohortes (pre 2013 y post 2013).
¿Cuánto es “subida legal” de alquiler?
- IRAV (INE) = tope de actualización anual para contratos desde 26/05/2023. Se publica mensualmente (dato alrededor del 2,2–2,3% a inicios de 2025).
- Ejemplo: renta 700 € y IRAV 2,28% ⇒ 700 × 0,0228 = 15,96 € → renta nueva 715,96 € desde el mes siguiente a la notificación.
- Calculadora oficial para actualizar con IRAV (Ministerio de Vivienda).
Zonas tensionadas y nuevos contratos
- En zonas de mercado residencial tensionado, la renta inicial de muchos nuevos contratos está topada por el SERPAVI (referencia estatal) y/o por la renta anterior con reglas de LAU (distinto si el arrendador es “gran tenedor” o no).
- Las CCAA van declarando zonas; consulta si tu vivienda está dentro. (Hay resoluciones autonómicas actualizadas).
- En determinados casos, si no eres gran tenedor y cumples supuestos (mejoras, eficiencia…), la nueva renta puede subir hasta +10% sobre lo resultante.
Cómo reaccionar ante una subida que consideras abusiva
- Mira tu contrato: ¿hay cláusula de actualización? ¿qué índice cita? (IRAV si el contrato es desde 26/05/2023).
- Comprueba la fecha: la subida solo en la anualidad y desde el mes siguiente a la notificación por escrito; no es retroactiva.
- Pide el cálculo: que te indiquen por escrito el porcentaje aplicado y la fuente (IRAV/INE).
- ¿Zona tensionada? Revisa si aplica SERPAVI y si se respeta el tope para tu nuevo contrato.
- Contesta por escrito (educado y firme): si rebasa el tope o no cumple la LAU, opónte y ofrece la cifra correcta.
- Vías: consumo/OMIC (cláusulas abusivas), mediación, y si no, juzgado (juicio verbal por cantidades o acción declarativa).
Preguntas rápidas sobre subidas de alquiler
¿Me pueden subir el alquiler cuando quieran?
No. Solo al cumplir la anualidad, con cláusula y notificación; rige desde el mes siguiente.
¿Qué índice se usa en 2025?
Para contratos desde 26/05/2023, el IRAV (INE). Para anteriores, depende de lo pactado y de su cohorte temporal. (BOE)
Vivo en zona tensionada, ¿cómo afecta?
Los nuevos contratos tienen topes (SERPAVI y reglas LAU). Revisa tu caso.
¿Pueden subir retroactivamente?
No, la subida rige desde el mes siguiente a la notificación.
