03/07/2025

En los últimos años, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha clarificado notablemente el marco jurídico sobre la reclamación de los gastos hipotecarios. Sin embargo, cuando se trata de hipotecas subrogadas, la situación puede prestarse a confusión, ya que no todos los casos permiten ejercer el derecho a la devolución de los importes abonados. Conviene por tanto diferenciar los supuestos en los que sí es viable la reclamación, de aquellos en los que no existe base jurídica suficiente para prosperar.

¿Qué se entiende por hipoteca subrogada?

Una hipoteca subrogada se produce cuando el comprador de un inmueble, en lugar de contratar un préstamo hipotecario nuevo con una entidad financiera, se adhiere al préstamo ya existente entre el promotor (vendedor) y el banco. Este mecanismo es habitual en la compra de viviendas de obra nueva, en las que las promotoras ofrecen a los compradores la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario ya formalizado para financiar la promoción.

Este tipo de operación puede resultar atractiva por razones de coste y tramitación, pero también plantea interrogantes en materia de derechos del consumidor, especialmente en lo relativo a los gastos asociados a la formalización del préstamo.

Marco jurisprudencial: la sentencia clave del Tribunal Supremo

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2020 (n.º 342/2020) resolvió de forma clara un punto controvertido: en los supuestos de subrogación hipotecaria sin novación, es decir, cuando el comprador se limita a aceptar las condiciones ya pactadas entre el promotor y la entidad financiera sin que el banco comparezca ni se altere el contenido del contrato inicial, no existe una nueva negociación contractual ni una intervención activa del consumidor, por lo que no procede la devolución de los gastos de formalización.

En cambio, cuando la subrogación conlleva una modificación de las condiciones financieras del préstamo –ya sea en el tipo de interés, en el plazo de amortización u otros elementos sustanciales– y la entidad bancaria comparece activamente en la escritura notarial, el Tribunal Supremo entiende que existe una nueva relación contractual. En estos casos, el consumidor puede reclamar los gastos de constitución del préstamo, de forma similar a lo que ocurre con las hipotecas de nueva creación.

¿Qué gastos pueden ser reclamados?

En los supuestos en que sí proceda la reclamación, los gastos que el consumidor puede recuperar son:

• 50 % de los gastos notariales (salvo en escrituras de cancelación, que suelen recaer íntegramente en el prestatario).
• 100 % de los gastos de registro de la propiedad.
• 100 % de los gastos de gestoría, si fue impuesta por la entidad bancaria.
• El importe del tasador, si se contrató por imposición de la entidad.
• Comisiones u otros cargos indebidos, si no fueron transparentes o carecieron de negociación individual.

Quedan excluidos los gastos que correspondan claramente al comprador, como los impuestos (por ejemplo, el AJD), salvo en los supuestos excepcionales en que se pruebe un abuso o falta de transparencia.

La carga de la prueba y el papel del asesoramiento jurídico

Es fundamental destacar que el éxito de la reclamación dependerá de la documentación disponible y de la capacidad para demostrar que existió una modificación contractual con participación activa del banco. En ese sentido, la escritura notarial de compraventa con subrogación y cualquier anexo o cláusula de novación serán pruebas determinantes.

Por ello, se recomienda acudir a un profesional del Derecho especializado en derecho bancario y de consumo, que pueda analizar caso por caso la viabilidad de la reclamación y diseñar una estrategia efectiva, ya sea en vía extrajudicial o a través de los tribunales.

Conclusión: no toda hipoteca subrogada da derecho a reclamar

La posibilidad de recuperar los gastos hipotecarios en una subrogación no es automática. Dependerá del contenido de la operación y del papel desempeñado por el banco. Si el consumidor no negoció nuevas condiciones y simplemente asumió las ya pactadas por el promotor, no podrá reclamar. Pero si hubo una modificación contractual con la participación activa de la entidad financiera, la vía de la reclamación se abre conforme a la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.

Conocer esta distinción y contar con un asesoramiento jurídico adecuado es clave para ejercer de forma eficaz los derechos del consumidor en este ámbito.