10/08/2023
En un caso de juicio ordinario, una comunidad de propietarios emprendió acciones legales para poner fin a una actividad en una vivienda: el alquiler compartido de habitaciones a estudiantes universitarios, una práctica gestionada por una inmobiliaria. Esta actividad estaba en contra de los estatutos de la comunidad y la comunidad buscó una orden de cesación basada en el Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dicho artículo prohíbe actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas en las propiedades.
En la sentencia de primera instancia, se falló a favor de la comunidad de propietarios, argumentando que la entrada y salida constante de estudiantes podría causar molestias en una comunidad pequeña. Los estatutos de la comunidad también establecían claramente la prohibición de destinar las viviendas a actividades que aumenten la afluencia de personas. Sin embargo, estos estatutos, aunque datan de 1952 y están en escritura pública, no se inscribieron en el Registro de la Propiedad, lo que afecta su validez ante terceros.
En una Sentencia del Tribunal Supremo con fecha 31 de mayo de 2021, se estableció que si los estatutos de una comunidad de propietarios que prohíben ciertas actividades no están inscritos en el Registro de la Propiedad, la comunidad no puede impedir que un propietario alquile habitaciones a estudiantes universitarios.
El Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de mayo de 2021, también concluyó que la actividad de alquiler de habitaciones a estudiantes no es inherentemente molesta, ya que no se pudieron comprobar comportamientos continuos y graves que respaldaran la demanda de cesación por actividad molesta. Las molestias normales en una convivencia vecinal deben ser toleradas por la comunidad.
Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, se sostiene que la limitación de actividades en viviendas o locales solo debe aplicarse si está explícitamente contemplada en los estatutos o en el título constitutivo de la comunidad. Esta precaución se toma para no perjudicar a terceros adquirientes. Solo en casos excepcionales, si se establece en el contrato de compraventa o se puede demostrar que el comprador tenía conocimiento de estas limitaciones, se pueden aplicar restricciones. Esto contradice el Artículo 5 de la LPH, que permite establecer reglas en el título constitutivo sin perjudicar a terceros, siempre que estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
En resumen, este caso resalta la importancia de la inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad y cómo las comunidades de propietarios deben equilibrar la regulación de actividades con los derechos de terceros adquirientes. La actividad de alquiler de habitaciones a estudiantes se considera legítima por el Tribunal Supremo, siempre y cuando no se demuestre una conducta molesta persistente.