20/01/2026
El Tribunal Supremo ha confirmado la validez y constitucionalidad de la limitación en la actualización de los alquileres aprobada por el Gobierno en el año 2022 mediante varios reales decretos-leyes. Esta medida, adoptada en un contexto de elevada inflación y crisis económica derivada de la guerra de Ucrania, tenía como objetivo principal proteger a los arrendatarios más vulnerables frente a incrementos desproporcionados de la renta.
La sentencia, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo, desestima el recurso interpuesto por una entidad arrendadora que reclamaba al Estado una indemnización superior a 630.000 euros, al considerar que la norma no vulnera el derecho de propiedad ni supone una expropiación encubierta.
El origen de la limitación de los alquileres
En 2022, ante una inflación desbocada y un aumento generalizado del coste de la vida, el legislador aprobó diversas medidas urgentes para contener el impacto económico en los hogares. Entre ellas, se estableció un límite máximo del 2 % a la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, sustituyendo temporalmente el índice pactado por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) con dicho tope.
Esta medida fue ampliamente cuestionada por parte de algunos propietarios y entidades arrendadoras, que entendían que suponía una restricción excesiva de su derecho de propiedad y una pérdida económica no compensada.
El criterio del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo rechaza estos argumentos y afirma que el legislador está habilitado para limitar la actualización de las rentas cuando concurran circunstancias económicas y sociales excepcionales, siempre que dichas limitaciones cumplan tres requisitos fundamentales: razonabilidad, proporcionalidad y motivación suficiente.
Según la Sala, la limitación del 2 % responde a una situación extraordinaria claramente acreditada y tiene un carácter temporal y general, lo que impide calificarla como una medida confiscatoria o expropiatoria. No se produce una privación singular del derecho de propiedad, sino una regulación de su ejercicio, plenamente compatible con el marco constitucional.
Derecho de propiedad y función social
La sentencia recuerda que el artículo 33 de la Constitución Española reconoce el derecho de propiedad privada, pero también establece de forma expresa que este derecho está delimitado por su función social.
En este sentido, el Tribunal Supremo subraya que las medidas generales que regulan el uso o la rentabilidad de un bien —como ocurre con la vivienda en régimen de alquiler— no constituyen una expropiación si no implican la pérdida efectiva del bien ni de su titularidad. La limitación temporal de la renta, por tanto, se encuadra dentro de una intervención legítima del Estado en un sector especialmente sensible desde el punto de vista social.
Responsabilidad patrimonial del Estado legislador
Uno de los aspectos más relevantes de la sentencia es el criterio que fija respecto a la responsabilidad patrimonial del Estado legislador. El Tribunal establece que solo podría reconocerse dicha responsabilidad cuando una norma produzca un daño efectivo, individualizado y singular, lo que no ocurre en este caso.
La limitación del alquiler afecta de forma general a todos los arrendadores en una situación concreta y excepcional, sin generar un sacrificio patrimonial individualizado que deba ser indemnizado. Este razonamiento marca un precedente importante para futuros litigios relacionados con medidas de intervención en el mercado del alquiler.
Impacto de la sentencia en propietarios e inquilinos
Desde un punto de vista práctico, esta resolución refuerza la seguridad jurídica de las medidas adoptadas en 2022 y limita las posibilidades de éxito de reclamaciones indemnizatorias contra el Estado por la aplicación del tope a la actualización de rentas.
Para los inquilinos, la sentencia consolida la protección frente a subidas bruscas del alquiler en contextos de crisis. Para los propietarios, aclara el marco legal vigente y los límites dentro de los cuales puede ejercerse el derecho de actualización de la renta.
Asesoramiento legal en conflictos arrendaticios
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Las decisiones del Tribunal Supremo, como esta, resultan clave para entender el alcance real de los derechos y obligaciones en el mercado del alquiler. Contar con asesoramiento legal especializado permite anticipar riesgos y actuar con seguridad dentro del marco legal vigente.
