En un divorcio, quién se queda con la casa hipotecada depende de tres cosas que conviene separar desde el principio: quién es el propietario, quién tiene derecho a usar la vivienda y quién le debe el dinero al banco. El divorcio puede cambiar quién vive en la casa, pero no borra la hipoteca ni cambia por sí solo los nombres de la escritura.
Además, hay novedades sobre lo que puedes reclamar a tu ex. La prensa jurídica ha vuelto a destacar este septiembre la sentencia 458/2025 del Tribunal Supremo, de 24 de marzo (ECLI:ES:TS:2025:1292). En ella, el Supremo aclara que el plazo de cinco años para reclamar a tu ex la hipoteca y el IBI que pagaste de más no empieza con cada recibo, sino con el divorcio o con la ruptura definitiva de la convivencia. Te explicamos qué significa para ti, con la ley en la mano.
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¿Quién se queda con la casa hipotecada en un divorcio?
Se queda la casa quien los dos pactéis en el convenio regulador o, si no hay acuerdo, quien decida el juez aplicando el artículo 96 del Código Civil. Pero ojo: el juez atribuye el uso de la vivienda, no la propiedad. Para entender tu situación, separa estos tres planos:
- Propiedad: la casa sigue siendo de quien figure en la escritura, normalmente al 50 %. El divorcio no la cambia.
- Uso: quién vive en ella tras la ruptura. Esto sí lo decide el convenio o la sentencia.
- Deuda: la hipoteca sigue a nombre de quien la firmó. El banco no es parte de vuestro divorcio.
Si hay acuerdo: lo que firméis en el convenio regulador
En un divorcio de mutuo acuerdo decidís vosotros. El artículo 90 del Código Civil exige que el convenio regule la atribución del uso de la vivienda y, cuando proceda, la liquidación del régimen económico. Podéis pactar vender, que uno compre la parte del otro o que uno viva en la casa durante un tiempo. El juez aprueba el convenio salvo que perjudique a los hijos o sea gravemente perjudicial para uno de vosotros.
Si no hay acuerdo: qué dice el artículo 96 del Código Civil
Sin hijos, el juez puede dar el uso al cónyuge que no es titular por el tiempo que fije prudencialmente, siempre que su interés sea el más necesitado de protección (artículo 96.2). Con hijos menores, la regla cambia, como verás en el siguiente apartado. Y un detalle importante: para vender una vivienda cuyo uso se ha atribuido hace falta el consentimiento de ambos o autorización judicial (artículo 96.3).
¿Qué pasa en un divorcio con hijos y vivienda con hipoteca?
En un divorcio con hijos y vivienda con hipoteca, si no hay acuerdo, el uso de la casa corresponde a los hijos menores y al progenitor con el que se queden, hasta que todos cumplan la mayoría de edad (artículo 96.1 del Código Civil). Eso no convierte a ese progenitor en dueño: el otro sigue siendo copropietario y responde de su parte de la hipoteca. Las situaciones que más dudas generan:
- Cuando los hijos cumplen 18 años: el uso automático se extingue. Si siguen sin independencia económica, su necesidad de vivienda se atiende por la vía de los alimentos entre parientes, no por el uso de la casa.
- Hijos con discapacidad: el juez puede prolongar el uso más allá de la mayoría de edad y fija su duración según las circunstancias.
- Custodia compartida: el artículo 96 no da una regla fija. Los tribunales suelen atribuir un uso temporal atendiendo al interés más necesitado de protección.
- Nueva pareja en la vivienda: el Pleno del Tribunal Supremo, en su sentencia 641/2018, de 20 de noviembre, declaró que la convivencia de una nueva pareja en la casa puede hacer que pierda su carácter de vivienda familiar y extinguir el uso atribuido.
Si también tienes dudas sobre lo que se paga por los hijos, te lo contamos en nuestra guía sobre la pensión de alimentos en separación o divorcio.
Hipoteca y divorcio: ¿quién paga las cuotas después de separarse?
Si la hipoteca está a nombre de los dos, los dos siguen pagándola aunque uno ya no viva en la casa hipotecada. El divorcio reparte el uso, pero la deuda con el banco sigue igual. Estas son las claves:
- Para el banco sois deudores solidarios en la mayoría de préstamos: puede reclamar la cuota entera a cualquiera de los dos (artículo 1144 del Código Civil).
- Lo que pactéis no obliga al banco. Cambiar de deudor exige el consentimiento del acreedor (artículo 1205 del Código Civil). Como recuerda el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades no están obligadas a cambiar la titularidad de un préstamo.
- Entre vosotros, cada uno paga su parte, normalmente la mitad, aunque solo uno viva en la casa. Tras la ruptura, la cuota no es una pensión: es una deuda de los titulares.
- Si pagas tú más de tu parte, tienes derecho a que tu ex te devuelva lo adelantado, con los intereses del anticipo (artículo 1145 del Código Civil).
Esta tabla resume el reparto más habitual de los gastos, aunque el convenio o la sentencia pueden fijar otra cosa:
| Gasto | Quién lo paga normalmente | Por qué |
| Cuota de la hipoteca | Los titulares del préstamo, según su parte (normalmente 50 %) | Es una deuda de los propietarios, no del que usa la casa |
| IBI | Los propietarios, en proporción a su cuota | Es un impuesto que recae sobre la propiedad |
| Comunidad (gastos ordinarios) | Suele asumirlo quien usa la vivienda | Van ligados al uso diario |
| Derramas y obras extraordinarias | Los propietarios | Afectan a la propiedad, no al uso diario |
| Suministros (luz, agua, gas) | Quien vive en la casa | Consumo propio |
Divorcio con hipoteca conjunta: ¿qué opciones tenéis con la casa hipotecada?
En un divorcio con hipoteca conjunta tenéis cuatro salidas principales: vender, que uno se quede la casa comprando la parte del otro, mantenerla a medias o pedir la división judicial. La mejor depende de vuestros ingresos, de los hijos y de lo que acepte el banco.
| Opción | Cómo funciona | Ventaja | Inconveniente |
| Vender la vivienda | Se vende, se cancela la hipoteca y se reparte lo que sobre | Ruptura limpia: nadie sigue atado al préstamo | Si el precio no cubre la deuda, la diferencia se sigue debiendo |
| Que uno se quede la casa | Compra la mitad del otro (extinción de condominio) y asume la hipoteca con una novación | La familia conserva la vivienda | El banco debe aceptarlo y estudiará la solvencia de quien se queda |
| Mantenerla a medias | Seguís como copropietarios, por ejemplo mientras los hijos son menores | No hay que vender en mal momento | Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar al otro |
| División judicial | Cualquiera puede pedir que se divida la cosa común (artículo 400 CC) | Nadie está obligado a seguir en copropiedad | Si no hay acuerdo, se vende y se reparte el precio (artículo 404 CC) |
Si te quedas con la casa hipotecada, la novación se firma en escritura pública y puede suponer tasación y comisión si tu contrato la prevé. Revisa también la fiscalidad de cada opción antes de firmar. El consejo de Legalión Abogados: antes de pactar en el convenio que uno se queda la casa y la hipoteca, pide al banco por escrito si aceptará la novación y en qué condiciones.
¿Hasta cuándo puedes reclamar a tu ex la hipoteca y el IBI que pagaste de más?
Tienes cinco años, pero no desde cada recibo: el plazo empieza a contar desde la disolución del matrimonio o, si antes hubo una separación de hecho definitiva, desde ese momento. Es lo que ha fijado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en la sentencia 458/2025, de 24 de marzo, que confirma la doctrina aplicada por la Audiencia Provincial de Valencia.
El caso que ha resuelto el Supremo
- 2004: la pareja compra una vivienda por mitades con una hipoteca conjunta.
- 2010: se casan en régimen de separación de bienes y mantienen una cuenta común.
- 2018: se rompe la convivencia. 2020: sentencia de divorcio.
- 2021: ella reclama 22.797,56 euros de cuotas e IBI de 2009 a 2020 que pagó en exclusiva.
- Resultado: el juzgado de Valencia dio por prescritos los pagos anteriores a 2016 y dejó la deuda en 3.875 euros. La Audiencia Provincial condenó al pago íntegro y el Supremo lo ha confirmado.
Por qué el plazo no corre mientras dura el matrimonio
El artículo 1964.2 del Código Civil da cinco años para las acciones personales, y el artículo 1969 los cuenta desde que la acción pudo ejercitarse. Fuera del matrimonio, el derecho a reclamar nace con cada pago. Pero el Supremo razona que, durante la convivencia, rigen los deberes de ayuda y de contribución a las cargas familiares (artículos 67, 68, 1318 y 1438 del Código Civil). Según la Sala, «no es conforme a la realidad social» exigir a un cónyuge que reclame periódicamente al otro para que no le prescriba la deuda.
Qué significa para ti
- Si os separasteis de hecho de forma definitiva, cuenta los cinco años desde esa fecha, aunque el divorcio llegara después.
- Si no hubo separación previa, cuenta desde la sentencia de divorcio.
- Los pagos posteriores a la ruptura ya no tienen ese paraguas: reclámalos sin dejar pasar años.
- Si estás en gananciales, lo que pagaste con dinero privativo se ajusta en la liquidación de la sociedad (artículo 1364 del Código Civil). La sentencia analiza un caso de separación de bienes, así que revisa tu régimen.
- Si no estabais casados, la sentencia se refiere a matrimonios. En parejas de hecho, conviene estudiar tu caso concreto.
¿Qué hacer si pagas tú sola o solo la hipoteca tras el divorcio?
Si pagas tú sola o solo la hipoteca de la casa, lo más útil es documentarlo y reclamar por escrito cuanto antes. Estos son los pasos:
- Reúne pruebas: extractos bancarios, recibos del IBI, escritura de compra, contrato de préstamo y convenio o sentencia de divorcio.
- Fija la fecha de la ruptura: empadronamiento, contrato de alquiler de la nueva vivienda o la propia demanda. Es la fecha desde la que corre el plazo.
- Calcula lo que pagaste de más: la diferencia entre lo que abonaste y la parte que te correspondía, normalmente el 50 %.
- Reclama por escrito, por ejemplo con un burofax. La reclamación extrajudicial interrumpe la prescripción (artículo 1973 del Código Civil).
- Intenta cerrarlo en la liquidación del régimen o en la venta o reparto de la casa, compensando lo adelantado.
- Si no hay acuerdo, acude al juzgado con toda la documentación ordenada.
El consejo de Legalión Abogados: no firmes el convenio sin decidir qué pasa con la hipoteca. En Legalión atendemos más de 60.000 consultas jurídicas al año y en las de familia vemos a menudo el mismo error: pactar que uno asume el préstamo dando por hecho que el banco lo aceptará. Si necesitas ayuda para revisar tu convenio, redactar la reclamación o negociar con tu ex, el plan Legalión ECO incluye asesoramiento, redacción de documentos extrajudiciales y negociación con la parte contraria. Si el asunto acaba en juicio, Legalión Premium añade la defensa presencial de tu abogado.
Preguntas frecuentes sobre la casa hipotecada en un divorcio
En un divorcio, ¿quién se queda con la casa hipotecada?
¿Tengo que seguir pagando la hipoteca si ya no vivo en la casa?
¿Puede el banco quitarme de la hipoteca si me divorcio?
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar a mi ex la hipoteca pagada de más?
¿Qué pasa con la casa cuando los hijos cumplen 18 años?
¿Quién paga el IBI después del divorcio?
¿Puedo obligar a mi ex a vender la casa?
¿Hablamos?
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