15/04/2023, TheObjective, Rocío Regidor, Fran Serrato
La nueva ley de vivienda, que previsiblemente será aprobada dentro de unas semanas tras el acuerdo alcanzado entre el Gobierno, ERC y Bildu, podría generar una contracción de la oferta de alquiler de al menos el 30%, según las voces del sector. Una ley que incluye los aspectos que han generado más polémica como tope del 3% en el alquiler, la rebaja de diez a cinco en la consideración de grandes tenedores o la extensión de la zona tensionada.
Medidas muy criticadas por el sector que considera que generarán el efecto contrario al pretendido reduciendo, aún más, la oferta de alquiler. El tope a los alquileres que se aplicó en Cataluña durante el año y medio se saldó con una caída del 15% de la oferta de pisos, según un estudio de la Universidad Pompeu Fabra. Desde el sector, señalan el caso catalán como ejemplo de lo que podría producirse a nivel nacional si se aprueba finalmente esta ley. Pero sería aún más elevado dado el mayor número de medidas.
Una situación que profundizaría la contracción en la oferta que los principales portales y actores del sector han detectado durante el año 2022 y lo que llevamos de 2023. El aumento de la venta de viviendas, junto a la vuelta de los pisos turísticos al mercado vacacional tras el fin de la pandemia y la sobrerregulación del alquiler, están detrás de la reducción del parque de arrendamiento que se está experimentando a nivel nacional, según los expertos consultados por THE OBJECTIVE.
De hecho, según cálculos de Fotocasa, un 4% de pequeños propietarios mantienen sus viviendas vacías por miedo a cuestiones como la ocupación o el impago. Por otro lado, la entrada en vigor de la prórroga de los contratos durante seis meses y la limitación de los precios al 2% hasta 2024, no han hecho más que acelerar esta reducción. Así las cosas, desde el portal calculan que la oferta se contraiga al menos un 30%, de salir finalmente adelante esta medida.
No son los únicos. Diversas fuentes del sector consultadas coinciden en señalar que las medidas anunciadas, de aprobarse, podrían generar una reducción de entre el 15 y el 30% de la oferta disponible. Incluso sin estar aprobadas las medidas, la «incertidumbre generada en el inmobiliario durante los últimos años ya estaría pasando factura a la oferta».
Deterioro de la oferta
Desde pisos.com, Ferran Font, su director de estudios, explica a este diario que lo más previsible es la ley «afecte negativamente porque es lo que ha sucedido en el pasado reciente cuando ha habido incertidumbre». Un panorama con limitación de precios similar al experimentado en Cataluña en los últimos años, «hará reducir sustancialmente la oferta, tensionando artificialmente el mercado», explica por su parte Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro. Carroza cree que son medidas que nos hacen retroceder a los oscuros tiempos de la renta antigua, «donde la congelación de precio hizo deteriorar dramáticamente el parqué inmobiliario español»
Además de Barcelona, desde Idealista subrayan las experiencias recientes de Berlín y París que «muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado: reducen dramáticamente la oferta disponible y aumentan las tensiones sobre los precios». Al igual que Carroza, desde este portal señalan que las medidas anunciadas «suponen el inicio de una nueva renta antigua» al tiempo que recuerdan que esta tuvo como consecuencia la «aniquilación del mercado del alquiler y el grave deterioro de las viviendas arrendadas, por falta de incentivos para mantenerlos».
«Esta ley con sus medidas, que atacan la libertad de los arrendadores, va a provocar que la oferta se constriña, con lo cual no va a servir para nada, porque al haber menos oferta los precios subirán o se mantendrán altos», alerta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Menos alertas en la renta
Una de las evidencias que demuestran esa caída paulatina en la oferta de vivienda en alquiler viene de la mano de la Agencia Tributaria. Durante la campaña de la Renta de 2022, que comenzó este martes, la Agencia Tributaria tiene previsto enviar notificaciones a 661.000 contribuyentes para que declaren las rentas que obtuvieron a través del arrendamiento de viviendas.
Esto supone un 7% menos que en la campaña anterior. El fisco comenzó a enviar estos mensajes en 2016, en la Renta del año anterior, y su uso ha ido aumentando con el paso de los años con el aumento del control de los alquileres en el marco de la lucha contra el fraude. Hasta ahora que se ha reducido, lo que podría evidenciar la caída en la oferta de alquiler, según fuentes del sector consultadas. Los datos que recaba Hacienda parten de la información que envían las comunidades autónomas a la Agencia Tributaria sobre los depósitos de las fianzas de las viviendas de alquiler en los organismos autonómicos competentes.
Los juristas avalan su legalidad pero dudan de su viabilidad
«La limitación del alquiler es una medida intervencionista. El problema son los efectos», sostiene el abogado Mario Rodríguez, experto en gestión inmobiliaria en Legalion. En su opinión, las legislaciones de este tipo que se han aprobado en Europa han generado el efecto contrario al deseado porque «a los propietarios no les renta y retiran su inmueble del mercado», lo que se traduce en menos oferta. Sostiene que el proyecto de ley trata de trasladar la falta de planificación social de la administración a los arrendadores y que es necesario un parque público de viviendas.
Rodríguez considera que la posibilidad de rebajar la definición de gran tenedor de 10 a cinco posesiones afectará a personas que viven de alquilar sus inmuebles. «Entran en un régimen similar a un fondo con 100 o 200 viviendas al que da igual que le suban los gastos o que un desahucio tarde más de dos años». Alfredo Arrien, experto en Urbanismo en Paredes & Asociados, pone el foco en los nuevos mecanismos de mediación y en la prórroga para los desahucios, que van a «hacer mucho daño al propietario».
José Antonio Carrasco, de Arlis Abogados, defiende que se ponga límite a la especulación. Rechaza que se esté poniendo coto al negocio privado porque la Constitución permite poner topes a las actividades cuando estén supeditadas al interés general, como reconoce que sucede en este caso. No obstante, considera que sería más eficaz aprobar incentivos fiscales para que no existan viviendas sin ocupar.
«La futura ley dobla la reserva de vivienda protegida. Pone un marco legal para un sistema que tenga en cuenta la vivienda social», reconoce Javier Rubio, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). Explica que una ley no puede incluir la creación de un parque público de vivienda porque ese cometido pertenece a un plan estatal, «que ya está aprobado y requiere tiempo». Mientras llega, propone que los bancos y la Sareb cedan sus inmuebles vacíos.